賃貸借契約など不動産契約の解説

賃貸借契約

不動産の専門用語は、どれも難しくてよくわからない。でも知っておけば、物件探しも交渉もスムーズ。ここではそんな基礎知識をご紹介。
保証人	敷金	更新料
火災保険	定期借家権

・保証人

１．保証人の役割

通常の賃貸契約の場合、契約を結ぶ条件として、保証人を立てることを要求されます。保証人の役割は、何かの理由で入居者が支払いを行えなくなったとき、本人に代わって支払いを行うことです。賃貸契約後、入居者には契約に基づいた、家賃の支払い義務、部屋の管理義務など、多くの義務がかせられます。

入居者がこうした義務を守らなかった場合、家主は損害賠償を請求することもできます。しかし、入居者本人に支払能力がないという事も起こりえます。このような事を想定して、家主は入居者に対して保証人を立てるように要求します。保証人は、いざというときに入居者の支払いを補ったり、肩代わりする事になります。

２．保証人の条件

保証人が果たすべき役割から、多くの場合、家主は次のような条件を満たしている人を保証人として立てることを要求します。

・安定した収入 支払能力がなければ、保証人として認められません。 ・入居者の親や親戚、近親者 大切なのは、支払いを肩代わりする意思が明確であることです。 ・賃貸物件所在地近郊に在住している 遠隔地では、支払い請求をスムーズに行えない可能性があるためです。 上記のような条件を満たす保証人を探してください。ただし、最終的にどのような人を保証人として認めるかということは、家主の意志に委ねられています。ですので、保証人については、契約時に家主と十分に話し合うべきです。家主か納得しない場合は、賃貸契約を結ぶことはできません。

３．必要書類

保証人には、賃貸契約を結ぶまでに以下の書類を用意してもらう必要があります。

・保証人の保証書 保証人が入居者の保証人となることを約束する文書です。契約日までに不動産会社から渡されるので、保証人に渡して記入してもらいましょう。印鑑の押印もお忘れなく。 保証書のかわりとして、契約時の念書・確約書・連帯保証書もしくは契約書の末尾に 書名・捺印する場合もあります。 ・保証人の印鑑証明書 保証人の実印（市町村役所に登録）を照明する書類です。 この書類は必要ない場合もあります。不動産会社に確認してみましょう。

４．保証人が不要な物件

どうしても保証人が見つからない場合は、住宅都市整備公団や自治体の賃貸住宅を探してみましょう。これらの入居に保証人は必要ありません。ただし、入居を希望する人も多いので、契約するには高倍率の抽選を乗り越えなければなりません。

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１．敷金とは？

賃貸契約によって賃借人が賃貸人に対して負担することになる一切の債務を担保することを目的とした金員。担保としての性格を有しますが、最初の段階としては敷金契約の当事者の合意によって決まります。ですが実際には、既に賃貸人が前もって決めた金額が事実上の“合意”となっています。

２．担保される債務の範囲

担保される債務の範囲は、基本的には、賃貸借関係から生ずる債務全てがあてはまります。

３．充当される時期

契約期間中に充当されなかった場合、充当される時期は、賃貸借が終了し目的物が返還された時までとなります。また、それらの時期については賃貸人の判断が全てで、賃借人は敷金の利用に関しての請求権利を有しません。

４．敷金返還請求権

賃借人は、賃貸借と目的物の明渡しが完了すれば、被担保債権を控除した残額を請求する権利を有します。これを敷金返還請求権と呼びます。目的物の返還が先行するため、目的物の返還と敷金の返還の同時履行を求めることはできません。

５．当事者の交代

契約の途中で賃貸人が交代した場合、賃貸借目的物の所有権と同じように、敷金に関する権利義務も新賃貸人に承継されることになります。その際、旧賃貸人に対する債務はもちろん控除され、その残額が新賃貸人に承継されます。賃借人の返還請求権についても、それが目的物返還後に初めて効力を持つ事に変わりありません。賃貸借・目的物返還の終了後は、敷金関係の承継は賃借人の同意が必要となります。

賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借権を移転した場合は、原則としては旧賃借人の敷金が新賃借人に権利移転する事にはなりません。しかし、旧賃借人自身が、敷金の譲渡を要求した場合は、権利移転が可能です。

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１．更新

期限を設けた賃貸借契約において、当事者が期限満了前6ヶ月または1年以内に更新破棄の通知を行わない限り、更新合意がなくとも期限合意後も同一の状況が承継します。更新料の支払いに関して、「更新料が支払われない場合、契約を終了する」といった約束がなされている場合は、契約の無効・打切りを主張することができます。

２．更新料の意味

つまり、常に更新料が必要であるというわけではありません。実際、更新料の支払いをめぐる裁判も数多く行われています。判例を参照しますと、賃料の3か月分の更新料を「2ヶ月分が限度で、賃貸人に不利である」と無効にしたケースがあります。以後、「2か月分」が限度であるという判例が一般化しています。

３．更新料未払いを理由にした契約の解除

賃貸人が賃借人に対し、更新料の未払いを理由に契約の解除を行う際に判断されるのは、判例を参照すれば、「信頼関係を破壊するような債務不履行があったかどうか」です。またこの際、更新料の持つ意味、つまり賃料が低く定められている不足分の清算・地価の値上がりによる収益増加分の配分という背景も考慮に入れて、総合的に判断されます。

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１．火災保険の種類

賃貸契約時に入居者が加入する火災保険は、大きく二種類にわかれ、「住宅火災保険」と「住宅総合保険」と呼ばれています。「住宅火災保険」は、火災によってのみ生じた住宅の損害を保証するものです。これに対して、「住宅総合保険」は、火災・盗難・漏水、等 様々な原因によって生じた損害をカバーします。ほとんどの場合、賃貸契約と同時に火災保険への加入が義務付けられています。この火災保険には、前述したように「住宅火災保険」と「住宅総合保険」があります。それぞれ、損害を補償する条件が違ってくることになりますので、自分が加入する保険がどちらのタイプなのかということに注意する必要があります。

２．火災保険の保証対象

普通、入居者が加入する火災保険の保証対象となるのは家財です。入居者が「住宅火災保険」に加入していれば、火災が発生し家財が焼けてしまった時に保険が下ります。（たとえ、それが自分の過失によるものであったとしてもです）「住宅総合保険」に加入していれば、家財損害の原因が火災以外の盗難や漏水の場合でも保険が下りることになります。注意したいのは、保証対象となるのはあくまでも入居者が所有する家財のみとなる事です。つまり、住宅自体は保証の対象になっていないのです。このため、入居者が加入する火災保険のことを「家財保険」と呼ぶこともあります。

３．住宅の損害に対する保険

入居者の不注意による出火によって住宅の一部を焼いてしまった場合、家主は当然、入居者に対して損害賠償を請求してくることになります。しかしながら、通常、賃貸契約時に加入する「家財保険」では、住宅の損害に対して保険は下りません。このような時にそなえる物として、「借家人賠償特約付住宅総合保険」があります。入居者がこの保険に加入していれば、自分の過失によって家主に損害を与えてしまった時でも保険が適用されます。（つまり、住宅の損害に対しても保険が下ります。）これで、入居者は安心というわけです。

４．手続きと費用

火災保険加入申込は、不動産会社を通して賃貸契約と同時におこなうのが一般的です。加入申込書は不動産会社が用意してくれます。火災保険にかかる費用は、通常一万円〜二万円程度となります。火災保険の有効期間は二年であることが多いので、二年後には再加入する手続きが必要となります。

５．最後に

賃貸契約時に火災保険の加入が義務付けられていないことも考えられます。そのような場合でも、もしもの事を考えて「住宅火災保険」か「住宅総合保険」、できることなら、「借家人賠償特約付住宅総合保険」に自主的に加入しておくべきです。そうすることによって、いざという時に慌てる必要がなくなります。

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１．定期借家契制度導入の背景

旧借地法、旧借家法では、家主の都合による更新拒絶に対しては「正当事由」を求めるなどして厳しく制限してきました。家主側の「土地の有効利用のため」「家主の家族が住む」といった程度の理由では、借り手側に他に住む場所がある等、よほどの余裕がない限り、更新拒絶は認められない事になります。 「正当事由」にしても「立ち退き料」にしても明快な基準がないだけに、直接交渉では解決せずに、裁判で争わざるを得ないことも多く、手続きや費用の点でも家主の負担は大きくなっていました。この結果として、ファミリー向けを中心とした賃貸住宅の供給意欲は失われ、老朽化した賃貸住宅の建て替えが進まないなどの現象が見られるようになりました。また、家主側のリスクに対処するため、法には定めない敷金・礼金や、更新料を取るのが慣習化し、借家人の負担が増えて行くといった悪循環も引き起こしています。 そこで、考え出されたのが定期借家制度です。

２．定期借家権とは？

平成12年3月1日以降の契約から定期借家権としての契約ができるようになりました。新制度は、期間を決めて建物を貸すことができ、期間が満了すれば必ず貸主に返ってくる契約です。契約期間は当事者同士の合意によって自由に決められます。要点は以下のとおりです。

・旧制度との共存方法 旧借家制度もそのまま残り、新制度スタート後は選択制となる。 ・契約方法 公正証書などの書面による契約に限る。「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に書面にて交付し説明しなければならない。 ・更新 期間満了によって必ず終了するため、更新はない。したがって、解約に正当事由や立ち退き料などは必要ない。 ・賃貸期間 無制限。当事者同士の合意によって自由に決定される。 ・賃料の改定 特約の定めに従う。 ・中途解約 床面積200�u未満の居住用建物で、やむをえない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約ができる。それ以外の場合は中途解約に関する特約に従う。 ・従前契約の効力 平成12年3月1日以前に結ばれた借家契約の効力は従来通り。 ・定期借家契約への切り替え禁止 住居用建物について、平成12年3月1日以前に借家契約を締結している方が、その建物を引き続き賃貸借する場合は定期借家契約を締結することはできない。

３．定期借家契約のメリット

・家主側のメリット 　 立ち退き料の負担もなく、決められた期限に貸家が返ってくる事が保証されているため、安心して貸す事ができます。一度契約すれば、借り手にやむを得ない事情がない限り、中途解約されることもないので、安定した収入が見込め、収支計画のシミュレーションなども、より正確に予測できるようになります。また、利用目的の変更が予想される家でも、定期借家契約なら期間が決まっているため、安心して賃貸経営ができます。 ・借り手側のメリット 供給の限られていたファミリー向け賃貸住宅が増え、物件選択の幅が広がります。そうなれば、家族数の増加に応じて住み替えを行ったり、広すぎる持ち家を賃貸に回して、自分は借家に住む、といったように生活設計に応じた新しい住居プランを検討する人も増えるでしょう。また、定期借家契約が浸透し礼金など一時金の負担がなくなれば、住み替えも一層円滑になると予測できます。入居者は更新料を心配する必要もありません。さらに、供給増によって貸家間の競争原理が働いて、家賃が安定するとも考えられています。

定期借家のマーケットが活性化すれば、それに応じて家主の選択肢も、借り手の選択肢も増し、賃貸市場全体への好影響が期待されます。契約自由の原則が貫かれ、家主と借り手が対等な契約関係になることで、賃貸料の価格決定がより合理的になるでしょう。

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